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無論是物業(yè)稅還是空置稅，無論是國內還是國外，征收房產稅的目的是最大限度地利用房地產資源，抑制投資性需求，鼓勵剛性需求，達成公民利用資源的基本公平。

圍繞住房空置率的口角從未停歇。

不管從哪個角度，住房大面積空置，體現(xiàn)了財富分配的失衡，與住房資源的閑置，是中國房地產市場不能承受之重。

作為人口基礎信息調查的附帶產品，北京的住房空置率有了大致數(shù)據(jù)。據(jù)《新京報》披露，目前北京已基本建成了全市房屋標準地址數(shù)據(jù)庫。共采集錄入建筑物信息146.7萬條，房間信息1320.5萬條；已核對流動人口信息725.5萬人、境外人員信息9.3萬人，標注出租房屋139萬戶，核對空置房屋381.2萬戶，新登記實有人口信息508.9萬人，消除治安隱患1903起。

如果每戶空置房屋以保守的一套計，以每套居住3人計，北京的空置房可以解決1143.6萬人的居住問題，接近全部戶籍人口數(shù)。如果以北京擁有產權證的房屋2000萬套來計算，則空置率為19%左右，超過公認的警戒線（5%~10%）。這一空置率與目前的使用標準不同，卻反映了產權房資源的閑置程度。

當然，筆者不主張打土豪分田地，把空置房屋拿出來讓大家共享，但在中國一直強調土地資源稀缺、房價收入比異常的背景下，用市場化的辦法盤活這筆閑置資源，于國于民于己均有利。

空置稅是對占用資源的懲罰性稅收，國際上不乏先例：荷蘭法律允許人們入住閑置一年以上的空房；從1999年1月1日起，法國開始在巴黎、里昂、波爾多等8座大城市征收房屋空置稅，稅率按照住房的毛租賃費的百分比計算，稅率為征稅第一年10%，第二年12.5%，其后每年為15%，另加收9%的管理費；在德國，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當?shù)卣€會推倒那些無法出租的住房；而韓國政府鼓勵“一戶一宅”，一戶一宅房主的資產增值稅為9%，有兩處或兩處以上住宅者則收取高達36%的資產增值稅，事實上等于變相的房屋資源多占稅。

在今年的海南省兩會上，海南省一部分政協(xié)委員建議，海南應該率先開征空置稅，解決海南商品房空置率過高的問題，因為據(jù)部分委員調查，三亞商品房空置達到80%以上，大東海和海坡片區(qū)的空置率甚至達到90%左右。

無論是物業(yè)稅還是空置稅，無論是國內還是國外，征收房產稅的目的是最大限度地利用房地產資源，抑制投資性需求，鼓勵剛性需求，達成公民利用資源的基本公平。

征收物業(yè)稅是個系統(tǒng)工程，空置稅列入房地產稅費改革的大框架中才能得以清理，物業(yè)稅也好、空置稅也好，必須在清理目前房地產稅費的基礎上進入合法合規(guī)的管理渠道。

要盤活空置房，使得這部分資源被有效利用起來，除了征稅手段，也不妨采取一些激勵措施，如對出租房屋或對以較低價格出租房屋者給予優(yōu)惠措施等，增加市場房源。

需要注意的是，稅收是手段，其前提是厘清稅費、建立公平與高效的社會，絕不能異變成為稅上加稅背書。

中國房地產圈從來不乏預言家和評論者，對于中國房地產價格走勢的爭論從未停歇，看漲者有之，唱空者亦有。在唱空中國房地產的專家學者中，謝國忠無疑是最耀眼之一。

   6月2日，謝國忠參加同濟大學MBA項目20周年慶典活動上表示，世界經濟正處于有史以來最大的房地產泡沫中，而且中國的房地產泡沫尤為嚴重。他預計，中國的房地產泡沫將在數(shù)月內破裂，最長不會超過一年。

　　謝國忠這種不斷唱衰， “十年如一日”地堅持認為中國房地產存在“嚴重泡沫”，并于近兩年不斷給出房價跌幅預期，給中國過山車經濟制造了不小麻煩。

  謝國忠近十年間的20余次“涉房”言論鮮有應驗。官方公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)總是見漲，讓他的言論在現(xiàn)實面前不堪一擊。但是他卻仍然是中國傳媒工作者喜愛的常青樹。這主要是謝國忠的樓市唱空論很符合精壯年傳媒骨干們的剛需利益。

   “2012年中國樓市終將破滅”，這是謝國忠在2009年的預測。及至2010年，他先后8次表示“中國房地產已進入熊市，未來五年大城市房價跌一半”，其中他稱“樓市泡沫破滅時，我會通知大家”。

   謝國忠在2011年給出房價具體下跌幅度，“房價跌幅很快達到25%，未來兩到三年會繼續(xù)同樣跌幅”。同時，他預測2012年是中國房地產的拐點。謝國忠在2012年曾先后預測中國房價“會在未來5年內跌50%”。

   事實卻是，2009年以來的中國樓市幾乎不間斷地持續(xù)瘋長。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年全年70大中城市房價上漲1.5%。2010年的房價漲勢更迅猛，全年月均最高值為12.8%，最低值為6.4%。2011年略微下降，2012年再次反彈。

     近日，一則“謝國忠：中國房地產泡沫未來數(shù)月內破滅，最多不到一年”的消息大鬧地產界，同時，也將這位“屢敗屢戰(zhàn)”的預言家再一次推上風口浪尖。人們在質疑和觀望，這位傳媒喜愛的常青樹，會否承擔起“把中國經濟忽悠拐了”的社會責任。

新年伊始數(shù)據(jù)顯示，百城房價已連續(xù)19個月上漲。房價未來走勢如何，曾經被寄予厚望的房產稅又能否抑制住飆升的房價？都成為民眾最關心的問題。本期的經濟茶座，我們就房價問題，采訪了國家行政學院原副院長、著名經濟學家韓康及環(huán)球財經研究院院長宋鴻兵。

關鍵詞：房價飛漲

再過三五年石家莊沒準會翻番

宋鴻兵：包括2014年在內的最近幾年，房價上漲的趨勢不會變。貨幣超發(fā)時代有些領域會出現(xiàn)過熱，如房地產領域。過3～5年，石家莊房價漲到1.5萬～2萬元是非常有可能出現(xiàn)的事情，因為貨幣總量在劇增，石家莊房價翻一倍不奇怪。

但總的收入增長未跟上房價的增長，會導致百姓負擔越來越重。從購房群體來看，北京早已進入投資需求了，僅剛需不會把房價推這么高。他認為，石家莊樓市的投資需求也不小。

韓康：近年來，國內房地產發(fā)展出現(xiàn)了種種問題，包括最突出的城市房地價迅猛高漲。不過，這已經引起中央決策層的高度關注，多年前出臺的限購、限貸政策，就是直指居高不下的城市房價。

關鍵詞：調控低效

限貸限購無法阻擋房價猛漲

宋鴻兵：在房價問題上，政府采取的措施一方面增發(fā)貨幣，另一方面控制房價，政府踩油門是真，踩剎車是假。如果真的想要改變房價上漲預期，只要把5%的空置房逼出來投入市場，價格就會發(fā)生根本逆轉。

中國的房子問題不是由供求矛盾造成的，也就是說房子并不是不夠住，而是少數(shù)人占有多數(shù)房子導致房產分布得不均勻造成的，要改變這種現(xiàn)狀，就要把空置房投入市場。宋鴻兵說，其實房產稅政策是可以做到這一點的，主要就是把存量房逼向市場。

韓康：多年前出臺的限購、限貸政策，當時確實發(fā)揮了較好效應，但是，限購、限貸說到底是一種短期性行政調控辦法，無法應對極其復雜的市場供求狀況。

比如說限購，居民購房狀況千差萬別，僅用一個限購很難真正奏效，更不要說使用非法手段了，一個陜西的房姐都能在北京買到十幾套住房，可見政策的漏洞有多大。限貸政策就更可疑了，銀行的利益和房地產銷售的利益緊緊地綁在一起，銀行怎么可能有積極性去主動限貸呢？

最關鍵的問題還在地方政府，地價、房價和政府土地收入，三者之間緊密關聯(lián)，一榮俱榮、一損俱損，只有房價高，地價才會高，只有房價和地價都高，政府才能得到大量土地收入，至于這個高房價、高地價究竟是怎么來的？是不是內含各種風險？那就同政府土地收入和財政利益沒有關系了。因此，限購、限貸必須有更加符合市場化、法規(guī)化的調控辦法來替代，房產稅會是一個比較好的替代選擇。

關鍵詞：征稅方式

沒必要效仿上海、重慶模式

韓康：在我國城鎮(zhèn)居民的房產數(shù)據(jù)信息平臺比較完備后，可以考慮實行“三階梯模式”的房產稅。第一階梯稅率的對象是自用房人群。第一階梯稅率原則上不限制自用住房的面積，應該充分尊重個人消費偏好的自由選擇，有人愿意花錢買好車，有人想多花錢住好一點的房子，這是消費選擇自由。

第二階梯稅率的對象是購買第二套房子人群，這是房產稅的起征點，稅率不應太高，應屬輕稅范疇。

第三階梯稅率的對象是購買第三套以上房子的人群，購買數(shù)量不限，但購買第三套房子就要進入重稅繳納系列，之后按照購房數(shù)量按一定比例累進遞增，比如買第3套房子到10套房子是一個稅率，依次遞增。這種累進的高稅率，是對規(guī)模購房投資與投資行為的稅收調控。

宋鴻兵：房產稅政策會有存量房逼出效應，但重要的還是看征收方式。如果是采用上海、重慶那種方式的房產稅，即便房產稅在全國鋪開，對房價也不會有什么本質的影響。因為上海、重慶模式的房產稅不會大幅提高購房人的持有成本，存量房逼不出來，對房價也就不會有實質的影響。

關鍵詞：難點

輕稅和重稅的起征點

韓康：“三階梯模式”房產稅思路的實施難點，也是最可能有爭議的地方，就是輕稅和重稅的起征點。

在我們的討論中，把第二套房作為輕稅的起征點，也有兩種不同的看法，一種認為應該更寬松一些，居民購買第二套房也不要征稅，從第三套或更多套開始，另一種意見完全相反，認為只要不是自用購房就是為了投資和投機贏利，都應繳納比較重的稅。韓康認為，第二套房作為繳稅起征點不是絕對標準，主要是考慮到當前居民住房差異拉大趨勢，將來住房結構趨于合理，也可以提高標準。

把第三套房作為重稅的起征點，之后稅率逐步遞增，在討論中也有不同意見。有人提出，這樣做，對那些有較多房子的人，可能是一個比較大的打擊。韓康提出，他們做過很多調查，手中握有較多房產的主要是

高收入和中高收入人群中的一部分人，比例應該不超過15-20%，重稅的起征絕不是為了打擊他們，而是為了制約目前房地產的過度投資和投機。在目前投機氛圍濃重，房地產泡沫比較大的背景下，這個起征點不適宜放得太寬，待將來發(fā)展納入正常軌道后，重稅起征點也可以適當提高。 

西南財經大學關于我國當前住房空置率22%的報告，一石激起千層浪，而住建部總經濟師馮俊的回應更是濺起大大的水花，空置率問題再次在社會上引起極大反響。關于空置率的問題，在前幾年也曾經有過一次大討論。2005年12月，國家統(tǒng)計局公布了一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)：到2005年10月末，全國商品房空置面積達1.12億㎡（建面），其中商品住宅空置面積為6204萬㎡（建面），商業(yè)地產空置面積上半年為2878萬㎡（建面）。國家統(tǒng)計局聲稱當時的全國商品房空置率已達到26%，大大超過了國際公認的10%的警戒線。董藩教授對統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)進行糾正，他認為，實際的空置率不超過1%。

對同一個市場的調查，卻得出兩個不同的數(shù)據(jù)，一個是26%，一個不到1%，這個數(shù)據(jù)可以說是天壤之別。我們知道，在任何一個房地產市場，空置率都是一個不能忽視的數(shù)據(jù)，它是決定房地產政策的重要依據(jù)，也是開發(fā)企業(yè)決策經營方向的參考。按照供求關系，當商品房處于絕對的供過于求的時候，房價必然呈現(xiàn)明顯下跌趨勢，政府就要出臺壓縮房地產投資規(guī)模的政策，許多開發(fā)商和開發(fā)投資會退出，而高空置率就是絕對供過于求的標志。當空置率比較低的時候，說明需求還很大，有關決策和政策就要向增加供給傾斜。

因此，在住房空置率這個問題上是容不得一點馬虎的。本來，同一個市場，在同一個時點，應該只有一個空置房數(shù)據(jù)，不應該弄出好幾個數(shù)據(jù)來。但是，由于對空置概念理解的不同，或者說是對空置定義的不同，往往會得出不同的數(shù)據(jù)。但是，這些不能影響對事實的判斷?？罩寐蔬@一指標來描述房地產領域的資源配置狀況，但是，不同的定義反映市場的側重點是不一樣的。

國外有的公式是把可用住房和其他商品用房的全部存量作為分母，把一級市場待售、待租的房產作為分子。這就是董教授提出的空置率不到1%的依據(jù)，因為分母實在太大了，極端情況是把故宮都算進來了。但是，這種算法，顯然無助于了解中國樓市的基本情況。原因在于，國外的住房市場主要是存量市場，而我國主要是增量市場，我國一年的竣工量比很多國家的總建筑面積還要大的多。因此，有人以空置面積除以當年商品房竣工面積，或者是用空置面積除以前三年竣工面積之和。這樣算出來的空置率顯然就大得多了，不過，這樣計算更準確地表達出我國新建住房市場的情況，比較方便地為樓市調控提供根據(jù)。

可惜的是，中國樓市調控十多年了，始終沒有把空置率作為政策信號。房子多少誰也沒有數(shù)，只能把房價當成調控的目標，結果也就是事與愿違，越調越高。住建部總經濟師馮俊在回應西南財大的空置率數(shù)據(jù)時說，住建部和統(tǒng)計局都沒有關于空置率的統(tǒng)計，其他機構的數(shù)據(jù)也不準確，數(shù)黑燈更是可笑。總之，空置率誰搞不清楚。馮俊表示，現(xiàn)在很多媒體、很多專業(yè)人士在講的空置率和國際上講的空置率是不同概念。國際上的空置率指的是，以這個城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，然后把總住房量作為分母，那是空置率。我們現(xiàn)在這方面是沒有調查的，所以很難得出空置率的概念。很對人都覺得，馮俊這話太扯。國際上哪有中國這么大拆大建的？

西南財大的報告提出，關于空置率數(shù)據(jù)直到現(xiàn)在為止我們沒有一個官方數(shù)據(jù)。針對中國的情況，對于空置房的定義，基本含義就是一套房子具有居住的條件，但是沒有人住進去，空著的我們就叫空置房。有兩種情況，第一種是一個家庭可能只有一套房子，但是他外出務工了，這套房子空著了，或者他到另一個城市工作去了，是空著的。第二種類型是一個家庭擁有多套住房，而他自己只住了一套，另外的房子沒有出租也沒有人居住。根據(jù)這個定義，中國家庭住房空置率當然主要是城鎮(zhèn)家庭。2011年是20.6%，2013年上升到22.4%。

按國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局幾年前發(fā)布的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知：2003年統(tǒng)計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分，空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經濟的健康發(fā)展；空置率在10%—20%之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發(fā)展和國民經濟的正常運行；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。這么看，我國的空置率，與國外的空房率并不相同?？辗柯手傅氖情_發(fā)商建好房子后，空置的房子與建成的房子之比。

住建部對這樣一個重要參數(shù)心中無底，確實是不應該?，F(xiàn)在，有人下大力氣拿出了一個數(shù)據(jù)，作為住建部發(fā)言人，首先應該對西南財大的工作表示感謝，然后說非常重視這個工作，將研究西南財大的這組數(shù)據(jù)，幷表示進一步做好下一步的工作。這樣說話，才不辜負別人的辛苦努力。但是，現(xiàn)在看，住建部的態(tài)度卻是冷嘲熱諷，毫不在乎。按道理，住建部占有最多的資源，做這項調查，并不費事。即使，你認為國外的概念對還是不對？你認為應該怎么定義，都可以，但是，不作為顯然是沒有道理的。這樣的調控，也是讓人不放心的。